Todo lo que debes saber antes de firmar un contrato de compraventa

 

El artículo 1445 de nuestro Código Civil define el contrato de compraventa como aquel por el cual una de las partes se obliga a entregar una cosa cierta, mientras que la otra lo hace a entregar un precio determinado. Se trata del contrato privado por excelencia, que engloba desde pequeñas transacciones del día a día hasta operaciones de elevado valor económico. No obstante, y a pesar de que todos  efectuamos multitud de compraventas a lo largo de nuestra vida, son pocos los que conocen con detalle los requisitos y consecuencias legales de este contrato. En este post, te contamos las claves para proteger tus intereses a la hora de efectuar una compraventa.

Documento público o documento privado

En nuestro día a día es habitual que efectuemos numerosas compraventas de forma verbal, sin que medie ningún contrato escrito. Esto ocurre, por ejemplo, cuando acudimos al supermercado, compramos ropa o comemos en un restaurante. No obstante, en compraventas de cierta entidad lo más común es dejar constancia de las mismas por escrito.

La compraventa puede realizarse en documento público o privado. El documento público se efectúa ante notario, es lo que se conoce como escritura notarial. El documento privado, es un contrato firmado por las partes. También es habitual que las partes acuerden elevar el contrato que han firmado en privado a público, otorgando escritura notarial.

Obligaciones de las partes

La principal obligación del vendedor es la entrega de la cosa vendida al comprador. Sin embargo, no es la única, pues también está obligado al saneamiento por evicción y vicios ocultos. La evicción tiene lugar cuando se priva al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.  Los vicios ocultos son defectos de la cosa que aparecen después de realizada la compraventa y que la hacen impropia para el uso a que se destina o disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador no la habría adquirido o, de haberlo hecho, el precio abonado habría sido menor.

Resulta evidente que la principal obligación del comprador es el pago del precio, en el tiempo y la forma convenidos.

Gastos de la compraventa

Las partes pueden acordar libremente quién debe soportar los gastos de la firma del contrato. No obstante, en defecto de pacto, nuestro Código Civil establece  una serie de normas. De este modo, la ley establece que serán de cuenta del vendedor, los gastos de otorgamiento de escritura pública, así como los relativos a la entrega de la cosa vendida. En lo que respecta al comprador, este debe correr a cargo de los gastos de transporte.

Transmisión de la propiedad

La transmisión de la propiedad es uno de los aspectos más controvertidos del contrato de compraventa, y es que gran parte de la población tiene la creencia errónea de que el traspaso de la propiedad se produce en el momento del pago del precio. En nuestro ordenamiento jurídico existen distintas formas de adquirir la propiedad, pero en esta entrada hablaremos de la teoría del título y el modo.

Por regla general, el comprador adquirirá la propiedad del inmueble, tras la firma del contrato, cuando se haya efectuado la entrega de la cosa. Igualmente, en el caso de que la venta se efectúe a través de escritura pública, la propiedad se adquirirá desde la firma de la misma, por entenderse que esta equivale a la efectiva entrega de la cosa vendida.

De este modo, no es necesario el pago del precio para que el comprador adquiera la propiedad de la cosa, sin perjuicio, claro está, de que en caso de impago, el vendedor pueda no solo reclamar judicialmente el pago del precio, sino también la resolución del contrato de compraventa y, con ello, recuperar el derecho sobre la cosa vendida.

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